Studie vergleicht Einkommen und Mieten in 77 Städten: In Deutschlands Großstädten fehlen fast zwei Millionen bezahlbare Wohnungen

08.04.2018

In den 77 deutschen Großstädten fehlen gut 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen, darunter etwa 1,4 Millionen günstige Apartments unter 45 Quadratmetern für Einpersonenhaushalte. Zu diesen Ergebnissen kommt eine neue, von der Hans-Böckler-Stiftung geförderte Studie. Gemessen an den finanziellen Möglichkeiten der lokalen Bevölkerung besteht ein besonders großer Mangel an bezahlbarem Wohnraum einerseits in einwohnerstarken Städten mit vielen Niedrigverdienern (etwa Berlin, Leipzig, Dresden), andererseits in Großstädten mit hohem Mietniveau (z.B. München, Stuttgart, Düsseldorf). Konkret fehlen in Berlin mit rund 310.000 bundesweit die meisten bezahlbaren Wohnungen. Es folgen Hamburg mit einer Lücke von 150.000, Köln mit 86.000 und München mit 78.000 Wohnungen. Doch selbst in Großstädten mit relativ kleinen „Versorgungslücken“ wie Moers, Wolfsburg, Koblenz oder Ulm überschreitet der Bedarf an günstigen Wohnungen das Angebot jeweils um mehrere tausend. Schaut man auf die Bundesländer, ist das Defizit im bevölkerungsstärksten Land Nordrhein-Westfalen mit knapp 550.000 Wohnungen am größten, gefolgt von Berlin, Bayern (rund 192.000), Baden-Württemberg (rund 156.000), Niedersachsen (110.000) und Sachsen (105.000).

In der Untersuchung gleichen Stadtsoziologen der Humboldt-Universität Berlin und der Goethe-Universität Frankfurt die jeweiligen Einkommen von Großstadthaushalten und das lokale Angebot an Mietwohnungen miteinander ab. Auf Basis der aktuellsten verfügbaren Daten aus dem Mikrozensus 2014 liefern sie detaillierte Zahlen für alle deutschen Großstädte. Trotz stärkerer Neubautätigkeit dürfte die Versorgungslücke derzeit weiter wachsen, warnen die Wissenschaftler. Denn die Angebotsmieten bei Neuvermietung sind in fast allen Großstädten höher als die Bestandsmieten „und bieten keinen Beitrag zur Verbesserung der sozialen Wohnungsversorgung in den Großstädten“, konstatieren die Forscher Dr. Henrik Lebuhn, Dr. Andrej Holm, Stephan Junker und Kevin Neitzel. Um die Lücke bei bezahlbaren Wohnungen zu verkleinern, sei es sehr wichtig, das Angebot an Kleinwohnungen mit Nettokaltmieten von vier bis fünf Euro pro Quadratmeter stark auszubauen. „Das ist nur durch eine deutliche Stärkung des sozialen Wohnungsbau möglich“, betonen die Wissenschaftler. „Dazu müssen einerseits weitaus mehr Sozialwohnungen als in den vergangenen Jahren neu entstehen. Andererseits muss auch die Sozial- und Mietpreisbindung im Wohnungsbestand wieder ausgeweitet werden.“ Dazu könnten beispielsweise öffentliche Träger Privatvermietern Wohnungen abkaufen.

Die Forscher hatten in einer ebenfalls von der Hans-Böckler-Stiftung geförderten Untersuchung vom September 2017 bereits ermittelt, dass vier von 10 Großstadt-Haushalten in Deutschland mindestens 30 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für die Bruttokaltmiete – das heißt, inklusive Nebenkosten, ohne Heizkosten – zahlen müssen. Bei Sozialwissenschaftlern wie bei Immobilienexperten gilt eine Mietbelastungsquote oberhalb von 30 Prozent des Haushaltseinkommens als problematisch. Auch viele Vermieter ziehen hier eine Grenze, weil sie zweifeln, dass Mieter sich ihre Wohnung dauerhaft leisten können.

In der neuen Studie widmen sich die Forscher nun dem „harten Kern“ der aktuellen Wohnungsnot. Dazu leuchten sie die Lücke zwischen Nachfrage und Angebot aus, die sich im vorhandenen Wohnungsbestand auch theoretisch nicht schließen ließe – indem man etwa alle Haushalte in einer Stadt zu einem Stichtag in die in Puncto Größe und Miethöhe für sie am ehesten passende Wohnung umziehen ließe. Selbst unter diesen – faktisch unrealistischen – „Idealbedingungen“ bleiben in den Großstädten 1,9 Millionen Haushalte mit etwas über zwei Millionen Personen übrig, die keine finanziell passende Unterkunft finden und auf Wohnungen ausweichen müssen, die eigentlich einen zu hohen Mietpreis pro Quadratmeter haben und/oder zu groß sind. Daher müssen diese Haushalte mehr als 30 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Bruttowarmmiete (inklusive Neben- und Heizkosten) ausgeben und sind dadurch überlastet. Sozialtransfers und Wohngeld sind bei der Berechnung bereits berücksichtigt.

Das etwas weiter gefasste Kriterium für finanzielle Überlastung legen die Forscher an, weil die betroffenen Haushalte meist ein verfügbares Einkommen von maximal 80 Prozent des deutschen Mittelwerts haben. Knapp 1,5 Millionen von ihnen verfügen sogar nur über maximal 60 Prozent des mittleren Einkommens und gelten deshalb als armutsgefährdet. Das entspricht inklusive aller Sozialtransfers weniger als 1.187 Euro (unter 60%: 890 Euro) monatlich bei einem Single-Haushalt oder 2.374 Euro (1.781 Euro) bei einem Drei-Personenhaushalt. Haushalten mit so geringen Einkommen bleibt absolut nur wenig Geld für die tägliche Lebensführung, wenn sie 30 Prozent oder mehr ihres Einkommens für die Warmmiete ausgeben müssen.

Da sich die Zahl von 1,9 Millionen Haushalten, für die bezahlbare Wohnungen fehlen, aus dem Mikrozensus 2014 ergibt und die Mieten seitdem weiter deutlich gestiegen sind, gehen die Forscher davon aus, dass die Lücke mittlerweile sogar noch größer ist.

Die Studie gibt auch Aufschluss darüber, welche deutschen Großstädte sich Angehörige bestimmter Einkommensklassen noch „leisten“ können und welche nicht. So haben maximal 40 Prozent unter den armutsgefährdeten Haushalten in sämtlichen Millionenstädten, aber auch in zahlreichen anderen Orten wie Freiburg, Stuttgart, Düsseldorf, Kiel, Bonn, Münster, Regensburg, Aachen oder Darmstadt eine für sie bezahlbare Wohnung. Relativ entspannt ist die Situation nach den Mikrozensus-Daten lediglich in wenigen Städten, darunter Bottrop oder Ulm.

Unter Haushalten mit Einkommen von 60 bis 80 Prozent des Mittelwerts ist die „Versorgungsquote“ generell höher. Doch auch von ihnen leben in Städten wie Heidelberg, Bergisch-Gladbach, Wiesbaden, Münster, Hamburg, Darmstadt oder München maximal 75 Prozent in bezahlbaren Wohnungen.

Schaut man auf alle Haushalte mit Einkommen bis zum Mittelwert, ist es in gefragten Studentenstädten wie Freiburg, Regensburg, Münster oder Aachen am schwierigsten, eine bezahlbare Wohnung zu finden.

Weitere Informationen:

Andrej Holm, Henrik Lebuhn, Stephan Junker, Kevin Neitzel: Wie viele und welche Wohnungen fehlen in deutschen Großstädten? (pdf) Working Paper Forschungsförderung der Hans-Böckler-Stiftung, Nr. 63, April 2018.

Datenblatt mit den zentralen Ergebnissen für alle 77 Großstädte

Kontakt:

Dr. Dorothea Voss
Leiterin Abteilung Forschungsförderung

Rainer Jung
Leiter Pressestelle