Interview mit Andrej Holm (HU Berlin): "Sozialer Wohnungsbau gehört ganz oben auf die Tagesordnung"

Ein Gruppe von Wissenschaftler/innen hat im Auftrag der Hans-Böckler-Stiftung untersucht, ob die zwischen 2013 und 2017 beschlossenen Instrumente gegen die Preistreiberei auf dem Wohnungsmarkt Wirkung entfalten. Die Politik müsste die Spekulation stoppen, nicht deren Auswüchse, sagt der Stadtsoziologe Andrej Holm im Interview mit Hilmar Höhn.

Herr Holm, noch vor 15 Jahren waren sich die Experten einig. „Deutschland ist fertig gebaut“. Vom Rückbau der Städte war die Rede. Inzwischen ist alles anders. In den Großstädten stehen Menschen für eine neue Wohnung Schlange.

In der Tat. Die Wohnungen, die seit einigen Jahren neu vermietet werden, sind fast immer zu teuer, zu klein oder zu groß. Es gibt viele Ursachen dafür, dass Arbeitnehmer oder Rentner in den Städten kein passendes Zuhause finden. Die Menschen werden immer älter, sie leben viel öfter alleine doch gebaut wurden unsere Städte für Familien. Weiter haben wir es mit großen Wanderungsbewegungen im Inland zu tun. Nach der Vereinigung zogen rund eine Million Menschen von Ost nach Westdeutschland. Heute zieht es viele junge Leute aus allen ländlichen Regionen in die boomenden Städte. In Sachsen Anhalt stehen 200.000 Wohnungen leer, in Berlin fehlt die gleiche Zahl.

Geändert hat sich aber nicht nur die Nachfrage. Am Wohnungsmarkt geben neuerdings aktivistische Investoren den Ton an.

Als Deutschland fertig gebaut schien, wurden große, einst gemeinnützige Wohnungsunternehmen meistbietend verkauft. Den Anfang machte die im Osten. Dort wurden öffentliche Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften um den Preis des Überlebens gezwungen, sich von 15 Prozent der Wohnfläche zu trennen. Nachdem zwischen Ostsee und Erzgebirge große Investoren zugegriffen hatten, wurde der westdeutsche Wohnungsmarkt aufgebrochen. Bestes Beispiel: Die GAGFAH. In dieser Gesellschaft, die überwiegend preisgebundene Sozialwohnungen anbot, waren die Rücklagen der Deutschen Rentenversicherung organisiert. Das schien zu Beginn des Jahrhunderts nicht mehr zeitgemäß. Bund, Länder, Gemeinden und Sozialversicherungen wurden künstlichen Sparzwängen unterworfen, bis dahin öffentliche Wohnungsbestände wurden in „Wertanlagen“ verwandelt, die es zu aktivieren galt. So wurden sie ein Fall für Spekulanten. Heute gehören die GAGFAHWohnungen zusammen mit anderen einst gemeinnützig oder kommunal getragenen Wohnungsbeständen einer Gesellschaft namens Vonovia. Die für Immobilienkonzerne wichtige Gewinnkennziffer FFO (Funds from Operation) konnte die Vonovia um mehr als 12 Prozent auf 778,2 Mio. Euro steigern. Zusehends geht die demokratische Kontrolle verloren.

Welche Wohnungen fehlen denn aufgrund falscher Anreize?

Es fehlen vor allem die Wohnungen, mit denen sich nicht das schnelle und große Geld verdienen lässt. Es geht vor allem um kleine Wohnungen für Alleinstehende, Alte, junge Menschen im Studium, in der Ausbildung, am Start ins Berufsleben oder Wohnungen für Alleinerziehende. Jede Gruppe für sich ist überschaubar und hat eine übersichtliche Lobby. Zusammen genommen geht es jedoch um Millionen Menschen, die an einem überteuerten Wohnungsmarkt scheitern. Kurzum, es fehlen kleine Wohnungen zu leistbaren Mieten.

Im Kern ist der soziale Wohnungsbau eine Wirtschaftsförderung für private Bauherren mit sozialer Zwischennutzung.

Es fallen jedoch immer mehr Wohnungen aus der Sozialbindung ...

Ja. Der Hauptgrund ist die absurde Fördersystematik im sozialen Wohnungsbau. Statt mit der wirklich teuren Wohnraumförderung dauerhafte Mietpreisbindungen zu bewirken, beschränken die meisten Förderprogramme die soziale Bindung auf 20 bis 30 Jahre. Danach können Mieten angehoben und Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Im Kern ist der soziale Wohnungsbau eine Wirtschaftsförderung für private Bauherren mit sozialer Zwischennutzung. Um das auszugleichen, müssten dreimal so viele Sozialwohnungen gebaut werden wie heute.

Womit wird der Markt am wenigsten fertig?

Mit Veränderungen, die sich schneller vollziehen, als sich Investitionen mit Gewinn verdienen lassen. Wir haben inzwischen in den Städten zu mehr als 50 Prozent Singles. Doch die Städte sind für Familien gebaut. Nur wenige Singles können sich eine Familienwohnung leisten. Der Trend zeichnet sich seit Jahren ab – aber keiner reagiert. Der Markt als Regulativ zwischen Angebot und Nachfrage ist – was das Wohnen betrifft – ein Totalausfall.

Die Bundesregierung setzt gegen Mieten, die durch die Decke schießen, auf Instrumente wie die Mietpreisbremse oder sogenannte Milieuschutzgebiete.

Das sind alles passive Maßnahmen, die lediglich an den Erscheinungen einer grundlegend falschen Entwicklung ansetzen. Die Ursachen der Mietenexplosion ist die Spekulation mit Immobilien, also würde eine Spekulationsbremse Sinn ergeben. Öffentliche Grundstücke dürften nur noch an soziale Bauträger gegeben werden. Oder das Wohngeld: Es soll eigentlich Haushalten mit geringen Einkommen helfen, zu teure Wohnungen zu bezahlen. Doch nur ein Prozent der Mieter erhält die Leistung und sie hilft nicht wirklich.

Um einen neuen Ausgleich zu schaffen, muss der Markt zu Gunsten des Gemeinwohls zurückgedrängt werden.

Was empfehlen Sie?

Wir müssen an die Ursachen ran. Eine der Hauptursachen ist, dass die am Markt mächtigsten Akteure, die großen Wohnungsgesellschaften, kein demokratisches Gegengewicht haben. Um einen neuen Ausgleich zu schaffen, muss der Markt zu Gunsten des Gemeinwohls zurückgedrängt werden. Allein ein größeres Angebot an Wohnungen verwirklicht durch die gleichen Investoren, die jetzt mit Hilfe von Modernisierungen an der Mietpreisschraube drehen, ist nicht vielversprechend.

Am Beginn steht wahrscheinlich aber doch, dass das Bauland in unseren dicht bebauten Städten ein knappes Gut geworden ist.

Öffentliche Grundtücke sollten aus meiner Sicht ausschließlich für den sozialen Wohnungsbau eingesetzt werden. Der Bund hat noch viele Flächen, die angeboten werden könnten. Aber eben nicht an den Meistbietenden. Sondern für Projekte, welche die Nachfrage nach leistbaren, kleinen Wohnungen decken. Eine Verpflichtung für Investoren, bei Verkauf zur Errichtung bestimmter Anteile an Sozialwohnungen und preisgünstigen Wohnungen, wie das jetzt gemacht wird, ist ein Anfang. Die Förderprogramme bleiben jedoch befristet – so sind neue Sozialwohnungen eigentlich Eigentumswohnungen im Wartestand.

Je größer der Bestand öffentlicher und gemeinnütziger Wohnungsunternehmen, desto größer sind die Möglichkeiten zur sozialen Versorgung mit Wohnraum, desto größer ist auch die Ausstrahlung auf die privaten Wohnungsbestände.

Das Prinzip scheint in Stein gemeißelt.

Muss aber nicht, wie am Beispiel Österreich bestaunt werden kann. Dort nimmt, wer Mietwohnungsbau betreibt, zunächst ein gefördertes Darlehen in Anspruch. Das führt zu einer Quadratmetermiete von etwa 5,20 Euro. Wenn das Darlehen dann nach 25 Jahren beglichen ist, sinkt die Miete in Folge der Anschlussannuität auf etwa 4,86 Euro. Das ist ja auch klar. Wer ein Haus baut, hat auch niedrige Kosten, wenn es einmal abbezahlt ist.

In Deutschland ist es genau anders herum.

Deswegen hoffe ich auf einen Erfolg der Internationalen Bauausstellung 2022 in Wien. Man kann, Wien macht das vor, über das Baurecht, erheblich Einfluss auf den Bodenpreis nehmen. Und: Eine gute Liegenschaftspolitik wirkt besser als jede Mietpreisbremse.

Das durchzusetzen, setzt politische Mehrheiten voraus.

Ja, die sind ohne eine Mehrheit in der Stadtgesellschaft nicht denkbar. Deswegen sind lokale Bündnisse ja so wichtig.

Was soll Ihrer Ansicht nach mit dem privatisierten Bestand geschehen? In Berlin strebt eine Initiative einen Volksentscheid mit dem Ziel “Deutsche Wohnen & Co. enteignen” an. Eine realistische Perspektive?

Ich bin ein strikter Anhänger der Rekommunalisierung. Je größer der Bestand öffentlicher und gemeinnütziger Wohnungsunternehmen, desto größer sind die Möglichkeiten zur sozialen Versorgung mit Wohnraum, desto größer ist auch die Ausstrahlung auf die privaten Wohnungsbestände. Dann sind Wohnungssuchende nicht mehr gezwungen, die astronomischen Preisvorstellungen von Investoren zu bedienen. Die Ausweitung der öffentlichen Bestände kann durch Neubau, Zukauf, die konsequente Nutzung von Vorkaufsrechten und durch Enteignungen erfolgen. Die Initiative in Berlin hat Diskussionen über eine Sozialisierung privater Wohnungsbestände einen neuen Schub gegeben. Das hat in Berlin die Diskussion gedreht, die Menschen reden jetzt darüber, dass wieder mehr Wohnungen in öffentlichen Besitz kommen müssen. Die meisten Wohnungen sind ehemals öffentliche oder gemeinnützige Wohnungen. Die Forderung nach Enteignung hat weniger mit Sozialismus zu tun als mit dem Wunsch, wenigstens ein Maß an Gerechtigkeit zu erreichen, das als Erinnerung und politische Erwartung immer da war. Jetzt wird es Zeit, dass der Vorzeichenwechsel sehr konkret kommt – und nicht nur ein bisschen.