Konzept von Prof. Sebastian Dullien und Prof. Tom Krebs: Drei neue Bundesgesellschaften bringen öffentlichem Wohnungsbau neuen Schwung
02.03.2020
Der Bund kann dem öffentlichen Wohnungsbau in Deutschland kurzfristig neuen Schub geben und so helfen, die akute Wohnungsknappheit in vielen Großstädten zu entspannen. Der Schlüssel dazu sind drei bundeseigene Gesellschaften, die Länder und Kommunen flexibel bei der Entwicklung von Bauprojekten und dem Bau neuer Wohnungen unterstützen: Erstens eine Beratungsgesellschaft, die Städten und Gemeinden Planungskapazitäten zur Verfügung stellt. Zweitens ein Bodenfonds, der Kommunen bundesweit finanziell und konzeptionell dabei hilft, Bauland zu erwerben und Infrastruktur zu finanzieren. Drittens eine Beteiligungsgesellschaft, die das Eigenkapital kommunaler Wohnbauunternehmen durch finanzielle Beteiligung stärkt. Das zeigen Prof. Dr. Sebastian Dullien, Wissenschaftlicher Direktor des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung und Prof. Dr. Tom Krebs von der Universität Mannheim in einem neuen Konzept für eine Bundesinitiative „Zukunft Wohnen“.
Die Initiative soll in erster Linie dafür sorgen, dass mehr Wohnungen gebaut werden. Weitere Ziele sind: eine stärkere soziale Durchmischung der Städte, die Förderung ökologisch nachhaltigen Bauens und eine Senkung der Baukosten. „Diese Ziele lassen sich nur sinnvoll mit einer Zentralisierung bestimmter Elemente des Wohnungsbaus erreichen“, schreiben die Ökonomen. Durch die enge Zusammenarbeit der Bundesgesellschaften mit den lokalen Verwaltungen und Wohnungsgesellschaften werde aber auch die besondere Kompetenz vor Ort einbezogen. Die Initiative könnte „praktisch sofort mit relativ kleinen Volumina starten“, schreiben die Ökonomen – und schon in der Anfangsphase „eine merkliche Vergrößerung des öffentlichen Wohnungsbaus erreichen.“ Nach Berechnungen der Wissenschaftler ließen sich mit zehn Milliarden Euro an Bundesmitteln kurzfristig rund 90.000 zusätzliche Wohnungen bauen. Mittelfristig wäre das Modell beliebig skalierbar, je nachdem, wie viele Wohnungen in den nächsten Jahren und Jahrzehnten gebraucht werden.
Der Bedarf an Neubauten wird deutschlandweit bis 2030 auf mindestens 330.000 Wohnungen pro Jahr geschätzt. Neu gebaut wurden zuletzt aber nur rund 285.000 Wohnungen im Jahr. „Der Wohnungsneubau in Deutschland muss also weiter gesteigert werden, um die langfristige Nachfrage zu befriedigen“, schreiben die Wissenschaftler. „Dies sollte eigentlich für eine massive Ausweitung der öffentlichen Wohnraumförderung sprechen, doch bis vor kurzem war das Gegenteil der Fall.“ Besonders deutlich wird das, wenn man den Bestand an Sozialwohnungen anschaut: Während es Anfang der 1980er-Jahre noch 4 Millionen Sozialwohnungen gab, sind es heute nur noch 1,2 Millionen. Jährlich fallen weiter etwa 80.000 Sozialwohnungen aus der Förderung heraus, nur circa 25.000 werden neu gebaut. „Der Wohnungsmangel hat negative makroökonomische Konsequenzen, weil Menschen nicht ihr Produktivitätspotenzial ausschöpfen können“, schreiben Dullien und Krebs – beispielsweise, weil sie ihre Arbeitszeiten reduzieren müssen, wenn lange Fahrtwege aus dem Umland nötig sind. „Außerdem kommt es zu Segregation und Ghettobildung, was Bildungschancen beeinträchtigt.“
Mit den Bundesgesellschaften, so Dullien und Krebs, lassen sich Engpässe auflösen, die aus Sicht vieler Experten den nötigen großflächigen Neubau von gleichzeitig preisgünstigem und qualitätvollem Wohnraum massiv behindern. So haben viele Kommunen nach langjährigem Personalabbau zu wenig Fachkräfte in den Bauverwaltungen, um Anträge schnell zu bearbeiten oder Baugebiete zu entwickeln. Finanziell schwache Städte und Gemeinden verkauften Bauland in ihrem Eigentum lange Zeit an den meistbietenden Investor, der dann häufig überwiegend hochpreisige Wohnungen errichtete. Kommunale Wohnungsgesellschaften blieben in vielen Städten weit unter ihren Möglichkeiten.
Die Beratungsgesellschaft würde die kommunalen Verwaltungen bei der Entwicklung von Wohn- und Stadtteilprojekten unterstützen. Solche Projekte sind häufig hochkomplex und erfordern die Beteiligung vieler Fachleute: Ingenieure, Stadtplaner, Grundstücksentwickler, Ökonomen, Kulturwissenschaftler, Geistes- und Sozialwissenschaftler, Geografen und Landschaftsarchitekten müssen alle eng zusammenarbeiten. Zudem müssen komplizierte Finanzierungsfragen beantwortet und Öffentlichkeitsarbeit gemacht werden. In vielen Fällen sind die Kommunen damit überfordert. Eine Gesellschaft auf Bundesebene, die auf die Entwicklung von Wohnquartieren spezialisiert ist, könnte ihre Expertise bei Bedarf zur Verfügung stellen – ähnlich wie es etwa die Stadt Hamburg mit der Gründung der HafenCity Hamburg GmbH auf Landesebene praktiziert hat. Diese Gesellschaft – eine hundertprozentige Tochter der Stadt – hat sich um Planung und Management des Stadtteils HafenCity gekümmert.
Eine der Voraussetzungen für eine gemeinwohlorientierte Wohnpolitik ist, dass Grund und Boden in öffentlicher Hand bleiben. Der Bodenfonds soll die finanziellen Mittel dazu bereitstellen. Dank der Unterstützung durch den Fonds könnten es sich die Kommunen leisten, Bauland zu behalten oder sogar zuzukaufen, statt es Investoren zu überlassen. Derzeit werden Vorkaufsrechte auf kommunaler Ebene oftmals nicht genutzt, weil es den Kommunen entweder an Geld für den Grundstückserwerb mangelt oder die Mittel für eine baldige Nutzung durch die öffentliche Hand fehlen. Zusätzlich zu finanziellen Beiträgen könnte der Bodenfonds auch Grundstücke aus Bundeseigentum und organisatorisches Know-how beisteuern.
Der Beteiligungsfonds würde die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften durch Aufstockung des Eigenkapitals finanziell stärken und die Kommunen oder Länder bei der Gründung öffentlicher Wohnungsbaugesellschaften unterstützen. Obwohl viele kommunale Wohnungsbaugesellschaften ihre Bautätigkeit zuletzt ausgeweitet haben, halten sich einige immer noch mit dem Neubau zurück, um nicht ihre Eigenkapitalquote zu sehr abzusenken. Niedrige Eigenkapitalquoten führen zu höheren Finanzierungskosten bei Baukrediten. Eine Aufstockung des Eigenkapitals mit Mitteln aus dem Beteiligungsfonds würde die Lage für öffentliche Wohnungsbaugesellschaften entspannen.
Die drei Bundesgesellschaften sollten rechtlich selbständige Einheiten sein, deren Eigentümer zu hundert Prozent die öffentliche Hand ist, so Dullien und Krebs. Dabei sollte es neben den üblichen Aufsichtsgremien auch einen wissenschaftlichen Beirat geben, der mit Vertretern der Fachverbände und der Wissenschaft besetzt wird. Das Grundkapital der Gesellschaften würde sich im Wesentlichen aus Finanzmitteln des Bundes speisen. Die Finanzierung dieser Unternehmen über Kredite wäre dabei für den Bund eine „finanzielle Transaktion“ und würde daher nicht unter die Regeln der Schuldenbremse fallen. Die Bundes-AGs könnten zudem Geld durch Fremdfinanzierung aufnehmen.
Weitere Informationen:
Sebastian Dullien, Tom Krebs: Wege aus der Wohnungskrise (pdf), IMK-Report Nr. 156, März 2020.
Kontakt:
Prof. Dr. Sebastian Dullien
Wissenschaftlicher Direktor IMK
Rainer Jung
Leiter Pressestelle